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Au Québec, les baux commerciaux ne sont pas soumis à la plupart des dispositions législatives prévues dans le Code civil du Québec. Par le fait même, du Code civil du Québec s’appliquent, sauf exception, de manière supplétive de sorte que les parties peuvent y déroger par convention.
Généralement conclus pour une période fixe qui varie entre trois et dix ans, les baux commerciaux cessent de plein droit à l’expiration du terme lorsqu’aucune option de renouvellement n’est prévue. Sa reconduction expresse ou tacite est néanmoins possible. En effet, l’occupation des lieux par le locataire pendant plus de dix jours sans opposition du locateur entraine la reconduction tacite du bail pour une durée d’un an, en vertu de l’article 1877 du Code civil du Québec, sauf si les parties ont renoncé à cet article par convention. Toutefois, il est important de préciser que le renouvellement d’un bail commercial ne se fait pas automatiquement. Au Québec, l’option automatique de renouvellement n’est pas reconnue et doit donc avoir été envisagé lors de la signature du bail commercial, contrairement au bail résidentiel. À l’arrivée du terme, le locateur n’a donc aucune obligation légale de reconduire un bail commercial ni d’offrir au locataire la possibilité de louer à nouveau l’espace concerné.
Il est donc recommandable de prévoir lors de la négociation de votre bail commercial la possibilité d’ajouter une option de renouvellement. Ce type de clause peut prendre plusieurs formes et comporte plusieurs difficultés d’interprétations qui donnent lieu à d’éventuels litiges. Pour être valides et s’appliquer, les modalités essentielles au renouvellement doivent être spécifiées, déterminées ou déterminables par une clause stipulée dans le bail. À titre d’exemple, il risque d’être difficile de se prévaloir d’une option de renouvellement qui accorde au locataire le droit de renouveler son bail à condition de ne pas être en défaut. Imprécise et ambigüe, cette clause risque de porter préjudice aux parties. En revanche, il est possible de venir préciser les situations et les défauts qui justifient le refus de renouveler. De plus, il y a également lieu pour les parties que la clause de renouvellement soit précise quant au prix du loyer. La clause de renouvellement de bail commercial avec loyer à négocier donne souvent lieu à des impasses qui obligeront les parties à mettre fin à leur relation au détriment de ces derniers. Afin d’éviter tout problème futur, il est nécessaire de prévoir la méthode de calcul pour l’augmentation du loyer et prévoir par exemple qu’il sera augmenté en fonction de l’Indice du prix à la consommation pour une période et une région données.
Pour éviter toute surprise, vous pouvez demander conseil à Sébastien Dubé Avocat.
Le texte ci-dessous n’est pas un conseil juridique et consiste plutôt à de l’information juridique.
Les faits varient d’un dossier à l’autre et leurs applications avec les règles de droits en vigueur se fait par un travail juridique rigoureux.
